На что же, прежде всего, следует обратить своё внимание и где искать возможные нарушения? Во-первых, обратите внимание, каким образом и чем конкретно строители заполняют пустоты между бетонными панелями. Бывали случаи, когда пустоты заполнялись чем угодно или вообще ничем не заполнялись. Если, это будет иметь место, то «плачевная» жизнь вам в этом доме гарантирована на все сто процентов.

Во-вторых, качественно ли каменщики укладывают облицовочный кирпич с внешней стороны стен дома. Нередки случаи, когда облицовочный кирпич из-за некачественного раствора начинает выпадать из стен. Придется тогда жильцам обзаводиться, как минимум, защитными касками.

В-третьих, соответствует ли количество строящихся этажей количеству этажей предусмотренных проектом. В погоне за прибылью, застройщик иногда строит два-три лишних этажа, к тому количеству, которое предусмотрено проектом. В этом случае, фундамент может не выдержать такую нагрузку и просесть. И дом практически будет непригодным и опасным для проживания. В-четвертых, надежно ли закрепляются сами балконы и их ограждения, от чего в полной мере будет зависеть безопасность жизни жильцов. Не происходит ли замена качественных стройматериалов на некачественные материалы, одного вида кирпича, окон, дверей на другой и т.д. Перечислять дальше всевозможные нарушения нет смысла. Приглашенный вами специалист-строитель выявит любую мелочь, было бы у него на это только желание.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

До сих пор российский рынок не является прозрачным, потому сведения собирались с использованием данных разных консалтинговых фирм, а собственниками считали даже те компании, которые распоряжаются недвижимостью на основании долгосрочных договоров.

Во главе списка стоит компания ИКЕА Рус, которая является дочерним предприятием компании ИКЕА. Магазины этой компании работают не только в столице и Подмосковье, они открыли филиалы в Ростове, Екатеринбурге, под Нижним Новгородом. В прошлом году компания получила приьыль от ренты более одного миллиарда долларов.

Далее идет компания, которая владеет крупными торговыми центрами «Москва», «Гранд», «Электронный рай на Пражской». Не так давно появился новый проект торговый центр «Европейский». Эти объекты принесли своему владельцу более пятисот шестидесяти миллионов долларов.
Чуть более трехсот миллионов принесли своим владельцам «Риверсайд тауэрс» и «Башня на набережной».
Компания БИН, включающая в себя торговые помещения «Седьмого Континента» и около пяти отелей. Все это приносит владельцам около двухсот миллионов долларов.

Далее в списке числится холдинг Адамант, владеющий большими площадями недвижимости, сдача которых приносит где-то сто шестьдесят миллионов долларов.
Немного меньше получает группа компаний «Крокус», которые планируют строительство города – спутника, который планируется организовать в Подмосковье, кроме этого компания намерена открыть в Воронеже и Санкт – Петербурге магазинов «Твой дом».  Далее идет компания «АЛМ – Девелопмент», которая для орагизации офисов и складов не строит новые помещения, а скупает и реконструирует старые фабрики и заводы столицы.

Следующие компании имеют доход ниже ста миллионов долларов в год. Эти компании сдают в аренду деловые центры, владеют крупнейшими магазинами. Кроме этого, компания «Декра» помимо сдачи бизнес площадей, занимается строительством жилых объектов.  В этот список не попали довольно интересные компании, которые сдают площади в аренду, ближайшие к нефтедобывающим вышкам, владеют дорогими киноцентрами и прочие.

Также виден, наметившийся интерес к периферийным областям бизнеса, хотя пока основное внимание приковано к столичным торговым площадям, спрос на которые просто огромен. Стоимость одного квадратного метра площади может достигать четырехсот миллионов долларов в год, пропуская вперед только стоимость метра лондонской площади. Все эти цифры свидетельствуют о том, что доходы российских рантье со временем будут только расти.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

Зовется эта программа leaseback. Суть ее в том, что инвестор приобретает новую жилую недвижимость и обязуется сдать ее в аренду. За это получает некоторые налоговые привилегии. Инвестором может быть как крупная компания, так и дядя Петя с первого подъезда, накопивший за жизнь на домик. Давайте все же разберемся, как работает эта программа и рассмотрим все ее плюсы-минусы.

Итак, дядя Петя решил удачно вложить свои денежки. Первым делом он заключает договор с компанией-застройщиком на покупку недвижимости в выбранном туристическом комплексе. И ожидает завершения строительства. Наконец, застройщики построили и сдали ему объект, полностью меблированный и готовый к заселению. Следующий шаг – поиск солидной управляющей компании и подписание с ней договора аренды минимум на 9 лет. Подписав договор, дядя Петя имеет право проживать в своем объекте не более 6 недель в году. В конце каждого года управляющая компания будет присылать ему форму, в которой он указывает время своего пребывания.

Выбирать компанию нужно внимательно. Лучше доверять проверенным компаниям с хорошим именем, чем недавно возникшим. Тогда дядя Петя может не волноваться, что деньги за аренду уплачены ему не будут. Есть только одна причина, по которой это возможно – объявление управляющей компании банкротом. И здесь главная причина сделать выбор именно в пользу солидной компании. У таких компаний дядя Петя далеко не единственный, и их уставной капитал делает компанию практически непотопляемой. Даже если к дяде Пете туристы не поедут, компания заплатит ему за аренду из средств других инвесторов.

И тут в душе дяди Пети просыпается настоящий инвестор с единственным мучающим его вопросом: «Где мои деньги?!». Итак, после того. как дядя Петя сдал свой домик в аренду, управляющая компания самостоятельно начинает искать туда туристов. И устанавливает цены выше арендной платы. Насколько – зависит от образа жизни самой компании. Компании-новички вынуждены снимать с клиентов если не последнюю рубашку, то как минимум требовать себя как следует одеть. Уже раскрученные компании поступают иначе. Им вовсе не обязательно устанавливать бешеную наценку – в ходу простая теория вероятности.

Скажем, есть 100 объектов, из которых наверняка 15-20 останутся без туристов (в определенный срок, обычно пара месяцев). Вот и установят цены таким образом, чтобы покрыть расходы на аренду пустующих объектов, и получить комфортный доход. А доход обеспечивает не один домик, а целых 80, так что желанную сумму нужно разделить на 80 – это и будет наценка. Таким образом компания свой доход получила, остается вспомнить, сколько там полагается дядя Пете. Ага, вот стоимость его домика. Теперь, что там закон говорит? Ага, нужно заплатить ему 4-6% от стоимости в год, но платить нужно каждые… как там он хотел… э-э… три месяца. Ах да, налоги еще ему вернуть. Ну что же, заплатим. Это сегодня к нему туристы не поехали, а завтра уже он кормить всех будет. Уж мы постараемся.
Таким образом, чистая прибыль дяди Пети составляет 4-6% от стоимости его домика. Кстати, стоимость домика склонна расти. Согласитесь, это гораздо привлекательнее 3-4% дохода по банковским депозитам. Заниматься сдачей самостоятельно очень хлопотно, а тут еще и расстояние не близкое. А так дядя Петя заплатил один раз за строительство, и благополучно его сдал. Пусть компания зарабатывает сколько хочет, а установленный процент все равно окажется у дяди Пети в кармане.

Теперь о налогах. В первую очередь это возврат НДС, который составляет во Франции 19.6%. А дальше французы всячески улучшают условия инвесторов. Налогооблагаемая база существенно уменьшается. Существует в бизнесе такое понятие, как амортизация – сумма начисленного износа здания, оборудования и др. В жизни это считается личным геммороем инвестора и никак не отображается на сумме налогов (особенно в странах СНГ). Во Франции эту сумму можно занести в затраты. И смело вычитать эту сумму из общей суммы налогов.

Ну и напоследок, чем еще порадует выходцев из бывших советских республик программа leaseback Это кредитирование. Французские банки предоставляют кредиты по этой программе под 4.5 – 5% годовых. Вносить в первый раз нужно сумму 60-70% процентов от стоимости будущего объекта.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

Так квадратный метр жилья под снос в Москве стоит приблизительно на 700 долларов дороже квадратного метра жилья эконом-класса.  Бесспорно, жильё дорожает, и темпов роста невозможно установить. Следовательно, можно спокойно вкладывать свободные средства в приобретение ветхой недвижимости.

Проблема в продавце, он клянётся в том, что дом вот-вот снесут. Реальное же время сноса определить очень сложно, возможно вам придется ждать лет 15 до этого «радостного» события. За полгода до сноса наступит известный запрет на сделки с недвижимостью, и это очень важно. Короче, такие инвестиции – лотерея, русская рулетка. Если даже вам удалось всё узнать, существует фактор случайности, повезёт – не повезёт. Выгоду в таких сделках можно получить тлишь при правильном расчёте, великолепной осведомлённости, и хорошей подкованности в этом вопросе. Решать вам.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

Некоторые кредитные организации вообще не обслуживают работающих не по найму, а условия кредитования в других банках невыгодны самому заемщику. Так что выбирать приходится долго и тщательно. Кроме того придется мириться с завышенной процентной ставкой, в среднем на 1,5%.

Что касается документация, то работающий не по найму не предоставляет обычные при получения кредита документы о работе и доходе. Вместо этого нужно представить отчет о кредитных операциях и подтвердить владение собственностью. Процентная ставка на кредит зависит от отчета о кредитных операциях.

И в заключение хотел бы посоветовать тем, кто работает на себя: не пытайтесь обмануть кредитора, в конечном итоге это повредит именно вам.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

Строит, но соответствующие документы, как ни странно, на них не оформляет. Бремя в дальнейшем на оформление документов ложится уже на покупателя. Начав оформление документов, покупатель может столкнуться с рядом неразрешимых трудностей, т.к. эти постройки и их месторасположение могут быть построены в нарушение существующих норм и установленных правил. Тогда, у покупателя практически нет шансов на оформление документов. Хоть – ломай и разбирай!

А ведь эти незаконные постройки существенным образом повлияли на цену загородного дома, а может, явились и основной причиной для покупателя, по которой он и приобрел этот загородный дом.

Примечание: покупателю необходимо уяснить, что если хозяйственные постройки надлежащим образом не оформлены, то их как бы и нет. Постройки не должны входить в стоимость загородного дома.

Связанные записи

• Продажа коммерческой недвижимости - готовим документы (0)
• Выбор земельного участка для покупки - начало (0)

Пока власти США пытаются преодолеть ипотечный кризис, инвесторы со всего мира, пользуясь падением цен на американскую недвижимость, ищут выгодныеп объекты для инвестиций. Такие вложения через 2-3 года предположительно могут принести 100% прибыли. Эксперты считают, что кризис будет преодолен, а цены пойдут вверх.
Причины ипотечного кризиса в США известны – например, в 2001 году американские банки выдавали деньги на покупку квартиры практически бесплатно: процентная ставка по кредитам не превышала 1%. «Естественно, – поясняет президент компании Florida Dream Realty and Mortagage Владимир Давыдов, – все бросились брать деньги и покупать недвижимость. Кредиты брали все – и те, кто имел финансовые возможности их вернуть, и те, кто просто хотел недвижимость».

Банки выдавали ипотечные кредиты, не обеспечив их ни залогом, ни подтверждением финансового состояния клиента. Это особенно сильно затронуло штат Калифорния, где большое количество иммигрантов из Латинской Америки покупали новые дома в долг и где было выдано много кредитов с плавающей ставкой.

Ипотечный пузырь надувался, подстегивая цены на недвижимость в дешевом секторе. Количество проблемных кредитов достигло критической массы – начались повальные невыплаты. Пузырь ипотечного кредитования лопнул. К этому подтолкнуло и общее замедление экономического роста.

Возникла ситуация, при которой задерживались или вообще прекращались выплаты по кредитам, банки забирали дома, под которые выдавались кредиты, но не могли эти дома реализовать.
Кризис на рынке ипотечного кредитования привел к падению цен на дома прежде всего в сегменте от $150 тыс. до $470 тыс. Это самый массовый сектор на американском рынке недвижимости – загородное жилье, которое каждый год возводится в США для продажи молодым семьям и тем, кто впервые покупает собственный дом. «По статистике, порядка 267 тысяч таких домов было осенью 2007 года выброшено на рынок именно банками, которые пытались минимизировать свои потери и продать эти дома с 20–50-процентным дисконтом», – напоминает руководитель пресс-службы компании Century 21 Россия Ольга Строева. Несмотря на различные действия американских властей, падение продаж сейчас продолжается и составляет 37% по сравнению с 2005 годом.

В некоторых секторах рынка падение цен достигло 20–40%.
Меньше всего пострадала элитная недвижимость, где падения пока не отмечается. По мнению экспертов, в 2008 году кризис достигнет своего апогея, а цены – своего минимума. После чего в течение примерно двух лет рынок будет восстанавливаться.

Для тех, у кого есть деньги

Такая ситуация очень привлекательна для инвесторов. Сегодня американские застройщики активно рекламируют вложения в стагнирующую недвижимость США, предвещая будущий рост цен после выхода из кризиса, отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. «Вложив одинаковое количество денег сейчас и до кризиса, инвестор будет иметь в настоящей ситуации гораздо большую отдачу на свои деньги, – уверен Яков Брацлавски из компании Castles Unlimited. – Через 2–3 года он может удвоить свои вложения».

Продолжение здесь

Связанные записи

• Досрочное погашение ипотечного кредита (0)

Приобрести сертификаты ФОН можно в банках-управляющих фондов по операциям с недвижимостью. Банки привлекают средства граждан и компаний и направляют их на специальный счет Фонда. Средства Фонда инвестируются в строительство новых многоквартирных домов, коттеджей, гаражей, объектов коммерческой недвижимости. Банк осуществляет жесткий контроль за расходованием финансовых ресурсов застройщиком, за сроками и качеством пуско-наладочных, монтажных и других строительных работ.

То есть управляющий банк берёт на себя всю «грязную» работу по выбору застройщика и контролированию его работы. Инвестор просто покупает сертификат и по окончании строительства получает со своего вложения в ценные бумаги процент.

Вложение денег в сертификаты фондов операций с недвижимостью оправдывается благодаря высокой инвестиционной привлекательности строительных проектов и использованию в процессе строительства эффективных технологических решений.
После завершения строительства объекты недвижимости распродаются, а вырученные от продажи недвижимости денежные средства, пропорционально распределяются между собственниками сертификатов ФОН.

Номинальная стоимость одного сертификата фондов по операциям с недвижимостью достаточно высока и в среднем составляет 1-3 тысячи долларов США. При этом цена сертификатов постоянно растёт, так же, как и цены на недвижимые квадратные метры безостановочно ползут вверх.

Доход по сертификатам заключается в разнице между стоимостью строительства новых объектов недвижимости и конечной ценой продажи уже готовых квартир, домов, коттеджей, гаражей, магазинов, отелей.

Банки обычно гарантируют минимальный доход по сертификатам ФОН в размере 20-40% годовых. При этом инвестору следует учитывать, что ему придётся заплатить банку где-то 50 долларов США за обслуживание счета в ценных бумагах и 5% от полученного дохода государству в качестве налога с дохода физлица. Налог с доходов физлиц удержит банк как налоговый агент непосредственно в момент выплаты дохода по сертификату ФОН.

Средняя чистая прибыль от покупки одного сертификата фондов по операциям с недвижимостью составляет 25%.  Для покупки сертификата ФОН клиенту необходимо открыть счет в ценных бумагах в банке-хранителе и заключить договор о приобретении сертификатов фондов по операциям с недвижимостью.

Для заключения договора гражданину достаточно иметь с собой паспорт и ИНН, а юридическому лицу – нотариально заверенные копии свидетельства о госрегистрации, учредительного договора или устава, доверенности, оригинал справки из банка об открытии счета с банковскими реквизитами, заверенные печатью копии протокола или решения, подтверждающих полномочия директора или уполномоченного лица, оригинал и копии паспорта и ИНН директора.

Инвестирование денег в «недвижимые» сертификаты – очень перспективный и высокодоходный финансовый инструмент. Средний доход по сертификатам в 1,5-2 раза выше, чем по банковским депозитам. Через пять-десять лет каждый второй-третий гражданин будет вкладывать свои сбережения, наряду с депозитами, в сертификаты фондов по операциям с недвижимостью как в надежный и стабильный источник дополнительной прибыли.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

Для заключения договора участия в ФФС доверителю необходимо предъявить в банк свой паспорт, оригинал ИНН и иметь при себе сумму первого взноса на избранную квартиру. До заключения договора инвестору следует ознакомиться с типовыми правилами ФФС и знать, что цена за квадратные метры жилой площади будет расти. Стоимость 1 м кв. уплачивается исходя из действующих цен на момент расчётов. При этом цены на оплаченные квадратные метры, естественно, не изменяются.

Стоимость одного квадратного метра зависит от городского района размещения объекта недвижимости, а также от этажа и уровня комфортности будущего жилища.
Оплату первого взноса и ежемесячного платежа можно вносить в кассу банка или переводить безналичным расчётом. В случае допущения просрочки по уплате очередного денежного взноса банк имеет право открепить от инвестора квартиру. Инвестор-доверитель оплачивает расходы на оформление права собственности на квартиру, коттеджа или гаража самостоятельно.

Заключив договор участия в ФФС доверитель, обязуется выполнять правила ФФС и имеет право отказаться от участия в проекте, досрочно расторгнуть договор, осуществить уступку объекта инвестирования своему родственнику, заменить объект инвестирования, частично забрать денежные средства из Фонда или полностью, если банк открепил объект инвестирования от инвестора.

Особенностью схемы инвестирования в строительство является то, что объект инвестирования должен быть полностью оплачен инвестором за три-шесть месяцев до окончания строительства. Это делается для того, что застройщик успел вовремя завершить все работы. В случае отсутствия у доверителя необходимых финансовых ресурсов для участия в финансировании строительства квартиры банк может принять решение о выдаче такому инвестору кредита под залог строящегося объекта инвестирования.

Связанные записи

• Нет связанных записей.

1. Надлежащее оформление правоустанавливающих документов на земельный участок. Это срок договора аренды, назначение использования земельного участка, необходимость специальных согласований на продажу, наличие каких-либо запретов или обременений, своевременное соблюдение любых других особых условий при их наличии и т.п.
2. При проведении переоборудования или перепланировки помещений, наличие их согласования в установленном порядке.
3. Если производилась строительство или реконструкция объекта в последние несколько лет, обратите внимание на соблюдение технических норм и требований при произведении этих работ.
4. Наличие прилегающих земельных участков и реальная возможность аренды их для организации, например, парковки.
5. Если на продажу выставляется комплекс объектов недвижимости, то среди него не должно быть несанкционированных построек или незарегистрированных в Едином Реестре зданий и сооружений любого назначения.
6. В отношении продаваемой недвижимости должны быть сняты все обременения – такие как залог, ипотека, аренда и т.п.
7. В отношении объекта недвижимости не должно быть действующих судебных исков, споров или притязаний.
8. Есть ли условия и требования, увеличивающие риски покупателя по невозможности использования объекта недвижимости для определенных целей – особые требования по целевому использованию здания или сооружения.
Если все правила по подготовке объекта недвижимости соблюдены и все документы оформлены надлежащим образом, угроза срыва сделки практически равна нулю.

Связанные записи

• Уловки продавца загородного дома (0)
• Инвестирование в недвижимость (0)